Por Reinaldo Domingos*
Tenho refletido profundamente sobre o atual cenário econômico brasileiro e, em especial, sobre o mercado imobiliário. Existe uma percepção bastante difundida de que os imóveis são investimentos seguros, que sempre valorizam e que a demanda por moradia é suficiente para sustentar o crescimento do setor. Mas será que estamos olhando para todos os fatores envolvidos nessa equação?
Minha preocupação é que muita gente continue acreditando na solidez de um mercado que pode estar caminhando para um cenário de forte desequilíbrio, com potencial de colapso. Por trás da expansão dos empreendimentos, dos lançamentos e da aparente valorização dos imóveis, existe uma questão que nem sempre recebe a devida atenção: a capacidade financeira real das famílias brasileiras para comprar e manter esses imóveis.
Não estou afirmando que uma bolha imobiliária já esteja configurada em todo o país. Mas há sinais preocupantes. Afinal, não basta produzir imóveis. É preciso que existam compradores com condições financeiras efetivas para adquiri-los.
Sim, o Brasil ainda possui um déficit habitacional relevante. Segundo a Fundação João Pinheiro, o país registrou, em 2024, uma necessidade de aproximadamente 5,77 milhões de moradias. Entretanto, a existência dessa necessidade não significa que todas essas famílias tenham condições de comprar um imóvel. É fundamental diferenciar demanda habitacional de capacidade efetiva de compra.
Os indicadores do setor mostram uma atividade expressiva. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), foram comercializadas 226.536 unidades residenciais novas no primeiro semestre de 2026, crescimento de 5,4% em relação ao mesmo período do ano anterior. Os lançamentos somaram 211.651 unidades e, ao final de junho, havia 355.290 imóveis novos disponíveis para comercialização, volume 8,2% superior ao registrado um ano antes.
Esses números precisam ser analisados em conjunto com a situação financeira da população. O mercado pode continuar crescendo enquanto uma parcela expressiva das famílias perde capacidade de poupar, acumula dívidas e encontra dificuldades para obter financiamento.
Nos últimos anos, adquirir um imóvel ficou mais difícil. As condições de financiamento variam conforme a instituição e a modalidade. Em determinadas linhas da Caixa Econômica Federal, por exemplo, o financiamento pode chegar a 80% do valor do imóvel pelo sistema SAC e a 70% pela tabela Price, exigindo entradas de 20% e 30%, respectivamente.
Ao mesmo tempo, convivemos com juros elevados. Em 4 de novembro de 2026, o Banco Central manteve a Selic em 13,75% ao ano. Estamos falando de financiamentos que podem chegar a 35 anos, compromissos que exigem estabilidade de renda e planejamento de longo prazo.
O problema é que muitas famílias já chegam a esse momento com o orçamento comprometido. A Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada pela Confederação Nacional do Comércio (CNC), mostrou que 81,6% das famílias brasileiras estavam endividadas em outubro de 2026, enquanto a inadimplência atingia 29,3% dos lares.
Cartões de crédito, empréstimos, financiamentos de veículos e despesas cotidianas reduzem a capacidade de poupança. Sem recursos para a entrada e sem margem no orçamento para assumir novas parcelas, o sonho da casa própria fica cada vez mais distante.
Diante disso, muitas pessoas recorrem ao crédito para antecipar conquistas. O problema começa quando ele deixa de ser um instrumento de planejamento e passa a funcionar como uma extensão permanente da renda. Há até quem considere contrair uma dívida para conseguir pagar a entrada de um imóvel. É uma decisão extremamente arriscada: como assumir um financiamento de longo prazo quando a família já começa a aquisição comprometendo parte da renda com outra dívida?
Outro ponto crítico está nos modelos de aquisição durante a construção. Muitas pessoas compram imóveis diretamente com construtoras, pagando parcelas durante as obras e contando com a possibilidade de obter financiamento bancário posteriormente. Mas, quando chega esse momento, podem descobrir que a renda não é suficiente ou que as condições de crédito mudaram. O resultado são distratos, perdas financeiras e aumento do estoque de unidades disponíveis.
Esse movimento pode gerar um efeito em cadeia. Quando compradores não conseguem honrar seus compromissos, construtoras e incorporadoras enfrentam devoluções, dificuldades de comercialização e pressão sobre o fluxo de caixa. Se esse cenário se amplia, o problema pode atingir diferentes agentes do mercado imobiliário.
Nem mesmo alternativas como o consórcio dispensam planejamento. Embora não tenham juros como os financiamentos tradicionais, possuem taxas de administração, exigem disciplina financeira e não garantem uma data para contemplação.
E aqui chegamos ao ponto que considero fundamental: a Educação Financeira. Não basta ensinar matemática financeira ou explicar juros e investimentos. É preciso trabalhar o comportamento, compreender hábitos, impulsos e decisões. Mais do que isso, ensinar que toda escolha envolve uma renúncia.
Quando uma família decide comprar um imóvel, precisa entender que essa conquista exigirá prioridades. Talvez seja necessário renunciar a determinadas viagens, reduzir gastos com consumo, rever hábitos ou adiar outras aquisições. Isso não significa deixar de viver, mas compreender que não é possível realizar todos os desejos ao mesmo tempo, especialmente quando os recursos são limitados.
Educação Financeira é também ensinar a escolher e renunciar. Renunciar a um desejo imediato pode representar a possibilidade de realizar um sonho maior no futuro. Sem essa consciência, muitas pessoas recorrem ao crédito para sustentar um padrão de vida incompatível com a própria renda.
Assim, o processo para realização desse sonho começa pelo reconhecimento da realidade financeira, passa pela definição dos sonhos e pela organização do orçamento e se concretiza com o hábito de poupar. A casa própria precisa ser um sonho planejado, não uma decisão tomada por impulso ou pela pressão de acompanhar o mercado.
Também precisamos considerar o papel das políticas públicas e das condições econômicas. O acesso ao crédito, a disponibilidade de recursos para financiamento e os programas habitacionais são importantes para ampliar o acesso à moradia. Mas facilitar o crédito, isoladamente, não resolve o problema quando as famílias não possuem condições de assumir e honrar os compromissos.
Minha preocupação é que estejamos olhando excessivamente para o crescimento do mercado imobiliário e pouco para a condição financeira de quem deveria sustentá-lo. A valorização dos imóveis e o volume de lançamentos não podem ser analisados sem considerar renda, endividamento, inadimplência e capacidade de poupança.
Se esses fatores continuarem caminhando em direções diferentes, poderemos assistir a um desequilíbrio importante, com consequências para compradores, construtoras, incorporadoras e para a economia como um todo.
A casa própria deve ser uma conquista, não o início de um problema financeiro. Porque, no final, não é simplesmente o imóvel que determina a estabilidade financeira de uma família, mas a forma como ela se relaciona com o dinheiro, a capacidade de fazer escolhas conscientes e a disposição para realizar as renúncias necessárias. Essa é a base para que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo financeiro.
*Reinaldo Domingos é PhD em Educação Financeira, presidente da Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira (ABEFIN) e da DSOP Educação Financeira, e criador da Metodologia DSOP (Diagnosticar, Sonhar, Orçar e Poupar). Autor de diversos livros sobre o tema, é também responsável pelo best-seller Terapia Financeira.
