Projeto de urbanização no interior de São Paulo mostra forma diferenciada de investimento em infraestrutura e atendimento à geração Y

Por Rodrigo Conceição Santos – 14.06.2016 – 

Com investimento total próximo a R$ 150 milhões, Plano de Urbanização Carioba, na cidade de Americana, aposta em conceitos de compartilhamento para atender ensejos da geração Millennium e gerar infraestrutura complementar aos investimentos públicos tradicionais. 

No momento em que o país discute formas de financiar investimento em infraestrutura, a ideia de núcleos completos, que mesclam habitações e empresas em grandes áreas comuns, pode ser uma estratégia que vai além de investimentos isolados e particulares. Em Americana, cidade do interior de São Paulo, uma área de 5 milhões de m² é exemplo disso. Trabalhada desde 1999 pela loteadora Cemara, o plano de urbanização Carioba entra em nova fase com o loteamento industrial e empresarial 9 de julho, cujo investimento com infraestrutura básica (terraplanagem, eletricidade, água e esgoto, pavimentação, etc.) chegou a R$ 20 milhões.

Esse projeto inclui uma área de 1 milhão de m², com mais de 430 lotes medindo cerca de 750 m² cada. Marcos Dei Santi, diretor da Cemara, explica, contudo, que outros 3 milhões de m² já foram loteados para residências do padrão econômico popular e mais 1 milhão de m² para residências de alto padrão. Todos esses investimentos completam uma cifra próxima a R$ 150 milhões. “A área empresarial e industrial fecha o circuito, formatando um bairro completo com emprego e moradia num raio médio de 1 km de distância”, diz ele.

A ideia da geração y é do compartilhamento, avalia o executivo. Segundo ele, em poucos anos essa geração estará no comando dos processos, se isso já não ocorre, e planos de urbanização como o Carioba atendem a esse ensejo. “Quando se concentra um grupo de empresas num loteamento como o 9 de julho, se permite a ideia do compartilhamento em várias esferas, incluindo serviços de RH, logística, segurança, alimentação, etc.”, diz ele.

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Como exemplo, Dei Santi lembra que a locação de um ônibus fretado para transportar funcionários de uma média ou pequena empresa é cara e dificilmente viável, até pela dificuldade de preencher as cadeiras disponíveis. “Num centro empresarial, as empresas podem compartilhar esse recurso”, diz. Outro exemplo é o de alimentação, permitindo com que um dos condôminos, ou até uma empresa terceira, ofereça serviço de refeitório em massa a custos competitivos aos conseguidos por grandes indústrias. “E esse compartilhamento pode ser estendido a serviços de marketing, advocacia, etc.”.

O executivo da Cemara também reflete sobre o problema enfrentado pelas empresas de médio e pequeno porte nos centros urbanos atualmente. Ele diz que as cidades do interior paulista, como a maioria das pequenas cidades do país, foram pensadas de maneira tradicional, com um centro onde há a igreja e a proximidade do comércio, e com bairros com vocações pré-determinadas para indústria, comércio e moradia. “Com o crescimento dos últimos anos, as residências invadiram áreas industriais, os comércios as áreas residenciais e vice-e-versa. Conclusão: muitas das empresas, que ocuparam os espaços primeiro, hoje estão sitiadas, se tornando um estorvo para a população, quando não, tendo de obedecer às regras gerais de horário de funcionamento, dificuldade logística causada pelas ruas estreitas, etc.”, diz. “A proposta de um cluster, como é esse centro de urbanização, elimina essa problemática, permitindo que as empresas fiquem onde estão por quanto tempo desejarem e ainda possam contar com mão de obra próxima”, completa.

A Obra
O loteamento está prestes a ser entregue, com as obras de infraestrutura em fase final de execução. E elas, como detalha Luan Siviero, engenheiro da Cemara, envolveram uma tropa de 25 equipamentos pesados, entre caminhões basculantes, trator de esteiras, retroescavadeiras, escavadeiras e tratores agrícolas. Todos terceirizados. “Nas pavimentações, usamos 42 mil toneladas de resíduos de materiais de construção (RCD) britados na forma de bica graduada simples em uma usina de reciclagem pertencente ao mesmo grupo empresarial da Cemara”, detalha ele.

O loteamento tem ruas largas, com avenidas principais que chegam a 25 metros de largura, o que deve facilitar a movimentação de carretas posteriormente. Para isso, as pavimentações ocorreram de modo tradicional a partir da base de RCD – recebendo brita 2 na sub-base, seguindo com emulsão asfáltica e ligante antes do concreto betuminoso usinado a quente (CBUQ) – em uma área total de 127 mil ². “Ainda na terraplanagem, realizamos mais de 8 km de drenagem e aplicamos uma técnica de contenção de solo diferenciada, que reduziu o nosso custo em mais de 50% nessa etapa, se compararmos com a aplicação de gabiões convencionais”, explica Siviero (veja notícia sobre essa aplicação).

A contenção foi necessária em pontos de elevação ou declínio topográficos porque o solo da região onde está o loteamento 9 de Julho tem trechos moles, onde poucos golpes são necessários para perfura-lo.

Voltando à infraestrutura, redes de esgoto (um total de 11,5) km também integram o local e as tubulações de cimento foram implantadas por escavadeiras e retroescavadeiras. Soma-se a isso outros 10,8 km de redes de água e o detalhe de que cada unidade está prevista com um reservatório para captação de água pluvial, o que deverá ajudar no abastecimento quando as empresas lá instaladas estiverem em plena operação.

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O espaço conta ainda com 11,5 km de rede aérea de eletricidade, algo que está sedo entregue para a administração da CPFL – concessionária que atende a região. O mesmo ocorrerá com as vias do loteamento, que passarão a ser administradas pela prefeitura de Americana tão logo o loteamento passe a ser habitado.

Futuro
Na perspectiva de Marcos Dei Santi, a ocupação integral do 9 de Julho deverá ocorrer em 10 ou 15 anos e as ações de compartilhamento citadas no começo da reportagem estão sendo sugeridas pela Cemara – que instalou parte das áreas comuns, como salas de reuniões compartilhadas, salas de descanso para motoristas e portaria –, mas quem as aplicará será a associação dos proprietários, que deve ser constituída tão logo iniciem as ocupações. “A perspectiva é que haja áreas compartilhadas como sala de descanso, espaços de beleza, kids, fitness, caminhadas e jogos de mesa, além de lan house, campo de futebol society e churrasqueira dentro de um salão multiuso que estamos entregando construído”, diz ele.

Também em cidades do interior de São Paulo, a Cemara trabalha em outros quatro loteamentos empresariais e industriais que devem usar das experiências do 9 de Julho. “Dois deles deverão ser lançados em 2017, mas eles integram um contexto exclusivamente industrial, diferente do plano de urbanização Carioba, onde o 9 de Julho se inclui”, finaliza Dei Santi.