Juros elevados, escassez de mão de obra, mudanças regulatórias e novas tecnologias estão pressionando o modelo de gestão das construtoras e incorporadoras imobiliárias. Atualmente, os níveis de vendas seguem em patamar consistente, mas os lançamentos do primeiro trimestre já foram reduzidos em quase 5%, impactando no aumento do estoque de imóveis disponíveis (hoje na casa dos 350 mil) no Brasil.
Ao mesmo tempo, empresários relatam escassez de mão de obra e aumento dos custos operacionais, situações essas que também devem ser equilibradas com a reforma tributária prevista para vigorar no setor em 2027.
Nesta entrevista exclusiva ao InfraROI, o diretor executivo do ecossistema Sienge, Cristiano Gregorius, avalia esse cenário e explica por que essas variáveis devem ser administradas de forma integrada, o que envolve adoção de tecnologias de inteligência artificial e mudanças culturais. Acompanhe.
As vendas cresceram no primeiro trimestre, mas os lançamentos caíram, de acordo com o CBIC. O que explica esse movimento?
O setor vendeu um pouco mais em relação ao mesmo período do ano passado, cerca de 4%, mas os lançamentos recuaram quase 5%. Isso é impacto direto da taxa de juros, do custo do capital e da insegurança dos empresários em iniciar novos empreendimentos. Hoje, o estoque do setor está em torno de 350 mil imóveis, impondo algo próximo de dez meses como tempo de venda de cada imóvel. Não é um nível preocupante, mas é elevado. Em outros momentos, operamos com estoques entre cinco e seis meses.
Quando o estoque é menor, o setor acelera os lançamentos. No momento atual, isso não está acontecendo e também há o impacto do custo do capital elevado. Afinal, o mercado iniciou 2026 esperando uma desaceleração mais rápida dos juros, mas essa redução ocorre em ritmo menor do que o previsto.
Qual é o nível de estoque adequado?
Historicamente, o setor trabalha entre seis e dez meses de estoque. Em momentos de crise, como em 2016 e 2017, chegamos a ter trinta meses, o que praticamente paralisou a atividade, elevou o desemprego e provocou a quebra de muitas empresas. Hoje, na prática, o setor utiliza os estoques existentes para gerar vendas e resultados operacionais. Se a tendência de crescimento das vendas e redução dos estoques continuar no segundo trimestre, poderemos chegar a níveis mais baixos de oferta. Nesse cenário, ou os lançamentos aumentam ou o preço dos imóveis sobe, seguindo a lógica da lei da oferta e da procura.
A construção civil convive com desemprego baixo e escassez de mão de obra. Onde está o gargalo e como enfrentá-lo?
O apagão de mão de obra não é novidade, mas nunca esteve tão presente nas conversas com o mercado. A dificuldade está principalmente nos canteiros, mas nos escritórios também. Mesmo com a redução na formação de engenheiros, a taxa de empregabilidade desses profissionais continua próxima de 95%.
Depois da pandemia, surgiram novas oportunidades consideradas mais atrativas por muitos trabalhadores. Parte deles migrou para aplicativos de entrega, transporte e outras atividades. Isso provocou um envelhecimento dos canteiros. A idade média dos trabalhadores aumenta ano após ano porque não há renovação (hoje está acima dos 42 anos). As pessoas não se sentem atraídas pela insalubridade e pela dificuldade do trabalho. Existe também uma percepção de que determinadas atividades oferecem melhores condições de vida e flexibilidade.
O que o setor deve fazer nesse sentido?
O setor precisa evoluir nos modelos de remuneração, oferecer melhores condições de trabalho e, principalmente, tornar visíveis os planos de carreira. Hoje, um profissional qualificado, como um azulejista pleno, recebe uma remuneração relevante, mas falta mostrar perspectivas de crescimento para ele. Essa é uma responsabilidade das construtoras, das entidades setoriais e dos sindicatos. É necessário continuar estimulando a formação de novos trabalhadores.
Ao mesmo tempo, acredito que a industrialização será uma das principais respostas para a falta de mão de obra nos canteiros nos próximos anos. Isso porque a reforma tributária cria uma isonomia entre a construção tradicional e a construção off-site e, com isso, muitos trabalhadores devem migrar para ambientes industriais, mais seguros e estruturados, reduzindo a dependência do trabalho pesado nos canteiros.
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A reforma tributária ajuda a industrialização, mas pode aumentar os custos da mecanização e com a locação de equipamentos, por exemplo?
Quando olhamos para toda a cadeia da construção, existem muitos atores envolvidos: fabricantes de insumos, empreiteiras, instaladoras e locadoras de equipamentos. A reforma cria uma isonomia tributária, mas alguns segmentos passarão a recolher mais impostos. Empresas que hoje operam com uma carga próxima de 10% podem chegar a algo em torno de 26,5%, dependendo da alíquota definitiva.
A vantagem é que passaremos a negociar valores líquidos pelos serviços, enquanto os tributos serão destacados separadamente. Naturalmente, parte desse aumento será repassada aos contratantes. No início, é provável que exista um período de acomodação e uma inflação setorial temporária, como ocorreu em outros países. Porém, os créditos tributários permitirão compensações ao longo da cadeia. No médio prazo, a tendência é favorecer o ambiente de negócios. Especialmente para quem já opera dentro das regras, o sistema tende a reduzir distorções e ampliar a transparência.
Em que estágio está a mecanização das obras imobiliárias brasileiras?
Quando olhamos para trás, avançamos bastante. Quando olhamos para outros países, ainda estamos muito atrás. E existem fatores estruturais importantes que explicam isso. O mercado de habitação popular, especialmente o Minha Casa Minha Vida, é orientado por eficiência operacional e margens reduzidas. Nesse modelo, quanto mais rápido a obra é concluída, mais rapidamente ocorre o repasse para o mutuário e o recebimento dos recursos.
Já no segmento de médio e alto padrão, existe um modelo financeiro consolidado em torno de obras de aproximadamente três anos. O cliente paga parte do imóvel durante a construção e financia o restante na entrega das chaves. Se reduzirmos esse prazo por meio de uma mecanização intensa, muitos compradores não terão capacidade financeira para acompanhar o novo fluxo de pagamentos. Portanto, existem limitações ligadas ao próprio modelo de negócios.
O modelo de negócio influencia no nível de automação adotado também?
Sim. No Minha Casa Minha Vida, a automação é maior porque há repetição de tipologias e ganho de escala. É possível utilizar formas, kits e processos mais padronizados. No médio e alto padrão, a diversidade dos empreendimentos dificulta esse processo. Ainda assim, a isonomia tributária deve acelerar a adoção de soluções off-site e de novas tecnologias. O desafio será encaixar essas inovações em modelos economicamente sustentáveis e compatíveis com diferentes perfis de clientes.
A construção pesada parece ter uma integração de gestão mais consolidada do que a construção imobiliária…
Escavadeira JCB – Foto de Divulgação JCB
Concordo. Quando a gente separa construção pesada e construção vertical, muda o produto e muda a quantidade de processos. Numa edificação, o número de áreas e processos é muito maior. Então, a falta de integração é potencializada. Isso não significa que, nas empreiteiras e nas obras de infraestrutura, esse problema esteja totalmente resolvido. Não está. Ele apenas aparece de forma menos intensa porque existem menos áreas participando do processo.
Na construção pesada, por exemplo, a execução da obra sofre replanejamentos, aditivos e diversos impactos que alteram o cronograma. Muitas vezes, essas mudanças não chegam à área de suprimentos no tempo adequado para que ela atue de forma estratégica. Com isso, a área de suprimentos acaba funcionando apenas como uma área de compras, focada em cotações, e não no desenvolvimento de fornecedores ou em ações mais alinhadas ao negócio. Portanto, os impactos que atingem o setor são os mesmos para todos: adoção de tecnologia, mudanças regulatórias, taxas de juros e aumento da competição. Por isso, a integração é fundamental.
E não apenas a integração interna. Quando falamos desse tema, estamos falando também da integração com a cadeia como um todo: “Como estou conectado aos meus fornecedores? Como amplio essa rede para ganhar competitividade?” Isso vale tanto para a construção vertical quanto para as obras de infraestrutura.
Aplicações de inteligência artificial estão incorporadas nisso?
Muitas empresas já utilizam inteligência artificial, mas ainda de forma experimental e concentrada nos indivíduos, não nas estratégias corporativas. Esse é um dos motivos pelos quais muitas iniciativas não geram resultados concretos. Falta um plano claro de aplicação e uma visão estruturada sobre onde a tecnologia deve atuar. Mas já passamos um pouco daquela fase inicial em que tudo precisava ter IA. Hoje, vemos empresas utilizando a tecnologia de forma mais pragmática, com objetivos definidos e métricas claras de retorno.
Um exemplo é a automação das réguas de cobrança. Empresas que possuem grandes carteiras de recebíveis passaram a utilizar agentes de IA para interagir com clientes, propor renegociações, emitir boletos, registrar pagamentos e atualizar contratos automaticamente. Assim, processos que antes levavam dias podem ser concluídos em minutos, dependendo apenas da resposta do cliente.
Há também aplicações relacionadas ao recebimento de notas fiscais nos canteiros, utilizando reconhecimento óptico para integrar automaticamente as informações aos sistemas de gestão. O ponto principal é compreender primeiro o processo existente. É preciso saber como ele funciona, quanto custa e quais resultados entrega. Depois disso, a IA pode ser implementada e comparada ao modelo anterior.
Resolver problemas estruturais apenas adicionando inteligência artificial costuma gerar frustrações. O melhor caminho é utilizar a tecnologia para potencializar processos já conhecidos e mensurar ganhos de tempo, qualidade e produtividade.
Nesse sentido, o ecossistema Sienge já incorpora a tecnologia?
Sim. Já entregamos dezenas de funcionalidades baseadas em IA e avançamos agora para modelos agênticos. Primeiro, atuamos com sistemas que atuam como copilotos e dependem de validações humanas e agora os agentes autônomos serão capazes de executar processos completos.
A tendência é que as plataformas deixem de ser apenas repositórios de informações e passem a executar atividades que hoje dependem de pessoas. Mais do que reduzir custos, isso significa ampliar a governança, padronizar processos e diminuir a dependência de relações informais ou controles paralelos. No fim, a eficiência está ligada a processos bem estruturados, e a inteligência artificial funciona como um habilitador para torná-los mais rápidos e consistentes.
